净赚10亿到亏损6亿，贝壳新增两“难”事

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文/李下

来源：伯虎财经（ID:bohuFN)

去年5月，贝壳灵魂人物左晖走了，净赚今年5月贝壳完成回港上市，亿到亿贝并在月尾发布了回港后的亏损壳新一季度未经审计业绩报告。

今年以来的增两头三个月，贝壳营收125亿，难同比下降39%，净赚净利润由盈转亏，亿到亿贝由去年盈利10.6亿转为今年同期亏损6.2亿。亏损壳新

净利润由盈转巨亏、增两收入近乎腰斩，难但尽管这样，净赚业绩发布后，亿到亿贝贝壳美股收盘涨超16%，亏损壳新儿童节这天，增两贝壳港股高开12%，几乎毫无波澜地走到了尾盘的13%。

这一幕像极了2020年3月的股市，不是霍乱就是爱情了。现在，有必要重新认识一下这个国内最大的房产交易平台了。

房地产带崩贝壳

纵向对比看，说贝壳一季度业绩惨不忍睹并不为过，但从房地产当下的形势客观来说，贝壳一季度这种糟糕的表现也在预期之内。

贝壳研究院数据显示，一季度全国重点62城新房商品住宅签约面积同比下降41%，三四线城市下降尤其严重，到达47%；同样，一季度二手房成交量虽较去年同期高点下降约四成。

宏观环境反映到贝壳业绩上就是，2022年一季度贝壳总交易额（GTV）为5860亿元，同比下降45%，这个GTV作用到贝壳的营收上就是39%的降幅——相比GTV降幅缩减了6个百分点，这样看，贝壳的营收还不赖。

具体来看，存量房业务、新房业务、新兴业务及其他分别实现收入约62亿、59亿、5亿，同比分别降低39%、41%、15%。

简单总结就是，贝壳作为国内头部的房产交易平台，收入变化紧跟着房地产宏观环境，没有实现领先，也没拖后腿，这算不幸中的万幸了。

但另一方面，在房地产行业表现如此骨感的背景下，贝壳要实现交易额和营收的增长有如天方夜谭。就像所有公司一样，如果一个业务无法通过开源增收，剩下的就是节流降本。

去年10月，多家媒体报道贝壳上海的产品研发和金融部分裁员，今年三月，贝壳再次被爆裁员，主要涉及二手房和新房交易服务事业群。

财报显示，去年年中，贝壳约有55万经纪人，去年末降到45万，今年一季度末，经纪人剩下43万，一年不到少了12万人。

同样减少的还有门店，2021年末，贝壳有5.1万家门店，到了一季度末剩下4.6万，少了5000家。

财报解释道，由于人员减少（以及信用损失准备），贝壳一季度的一般及行政费用减少了27.5%至15.3亿；另外由于广告和推广营销活动减少，一季度销售和市场费用8.6亿，同比减少了22.8%。

只有研发费用正向增长到7.5亿，增速17.4%。

相比“三费”开支，营业成本（分佣、薪酬、门店成本等）的巨额下滑更加明显，从2021年一季度的159亿下降35%至今年同期的103亿。

说到这，再对比贝壳去年一季度赚的10.6个亿到今年亏损的6.2个亿，你就知道这中间多么不易了。

显而易见，即使作为国内最大的房产交易平台，在房地产的大环境下，贝壳也不可能凭借头部效应捞到什么好处。

价值万亿，两翅蓄力

2021年，贝壳全年GTV为3.85亿，增速10%，营收808亿，增速15%。前一年，这两个数据的增速分别为65%、53%。

也许对于房产经纪业务的急转直下早有预感，2021年11月，贝壳董事长兼CEO彭永东对外宣布了“一体两翼”战略，“一体”指的是房产交易业务，“两翼”指家装和租赁。

在房产交易表现差强人意的情况下，贝壳希望用家装和租赁这两个翅膀帮助贝壳起飞。

而这两个翅膀要是能振起来，击起的风都不小。

《2021中国城市租住生活蓝皮书》指出，2021年我国的住房租赁市场规模已经达到2万亿，按照年均2%的城镇化率看，2030年将达到近10万亿。

另有中国装饰行业协会数据显示，2015-2019年，我国家装行业的市场规模复合年均增长率为8.46%，2019年市场规模达到2.74万亿元。前瞻产业研究院预计，2023年这一规模将达到3.2万亿。

这两个万亿市场，只要振动一个，贝壳都可以实现单翅起飞。

从贝壳的角度看，进击这两个万亿市场也绝非心血来潮，贝壳的前身链家很早就进入相关领域。

链家成立于2001年，早期除了做房产交易外，自己也做房产租赁代理业务。2011年，链家成立了自己的长租公寓品牌自如，开始了自营租赁市场。不过，搞自营需要对房子重新装修，所以自如后来也自然而然的涉足装修行业。最近自如开内部员工会议提到，自如现在年装修的房源已经达到7.5万套。

在成立自如两年后的2013年，链家成立了自己的家装公司毫米装饰，做公装；2015年与万科合作推出家装品牌“万链”，做精装。

此后，链家在家装这个万亿市场不断加注，包括投资同赛道的爱空间、东易日盛、牛牛搭等家装品牌，2017年链家的创始人左晖还与自己的前秘书成立了南鱼家装。

随着2018年链家网升级为贝壳找房，家装业务来到贝壳的主场。

2019年贝壳控股南鱼家装，2020年4月贝壳找房CEO彭永安发布家装平台“被窝家装”，主推精装施工，发布后就在贝壳找房App上拥有一级入口。同年6月，万科退出“万链”，贝壳全盘接手。

2021年7月，贝壳宣布以不高于80亿的价格收购圣都家装，并于今年4月收购计划完成。彭永东称，“贝壳家装业务已经实现了从0到1，圣都将让贝壳家装业务更快实现从1到100的规模化复制。”

同样的野心可见于租赁。2021年底，贝壳成立惠居事业群，正式推出“贝壳租房”。今年3月贝壳租房开线上发布会，计划今年向市场提供10万套房源，包括集中式公寓和分散式公寓。

据悉，贝壳租房旗下定位轻资产模式的“新青年公寓”已于2022年2月在上海徐汇区落地，项目总量2979套。

正如肉眼所见，这两只翅膀已经开始蓄力。

房地产盘子里的艰难事业

家装和租赁都有很高的天花板。在国家稳房价、房住不炒的基调下，对于过往以房产交易为主营收的贝壳来说，两个都是很好的出口。

不过，这两个万亿市场都不是轻松的活。

家装行业虽然发展了多年，但给人的感觉依然是还处在婴幼儿阶段，集中度很低。据前瞻产业研究院数据，相关从业公司有10万家，其中，2019年几个龙头企业的营收加起来占行业产值规模的比例不足2%。

房产租赁行业更加离谱，根本不存在什么集中度的问题，估计调研机构想要研究都找不到样本。

稍微好点的是长租公寓，根据中研普华产业研究院统计2018年的数据，在集中式长租公寓，前五的集中度达到44%；在分散式长租公寓，自如友家与相寓HOME（我爱我家旗下）两个加起来有61%。

不过公开资料显示，即使在长租公寓大热的2017年，这些公寓的数量在全国租赁市场的占比也不过2%到3%。中商产业研究院发布的2020年中国住房租赁行业现状分析数据显示，分散式品牌公寓和集中式品牌公寓占比加起来仅有5%。

这两个行业集中度低也不是没有原因。拿房产租赁行业来说，如果要做长租公寓，那么就需要先向房东缴纳租金，之后还要负担装修、购买家具等费用，重资产意味着无法快速铺开。

家装行业的集中度低主要是因为产业链太长、太杂。除了有传统的家装企业，还有红星凯美龙、居然之家这些线下居家卖场，后来又衍生出了天猫家装、土巴兔这些互联网家装公司，最后还有爱空间这类产业链家装公司，万链就属于这类。

2015年万科与链家推出万链的时候，被寄予厚望，毕竟一家是头部房企，另一家拥有需求入口。2016年，万链完成约5000单装修订单，占据了北京地区家装市场第一的位置。2017年，万链乘胜追击提出1.5万单、10万亿的目标，然后就没有了然后。

最后，还是要指明的一点是，不管是租赁还是家装，都是在房地产的链条之下，也就是说，在这几年房地产不可能有大的增长的情况下，贝壳是在一个已经处在存量阶段的盘子里，寻找了两个还在增量的细分市场。而这两个市场之所以存在了这么多年还是增量，是因为要在他们之上建立统治地位，太难了。

那没有了左晖后，这两件“难而正确的事”叠加一起，能坚持完成吗？

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